8月尾的房地产市场，，属实热闹，，政策大招一个接着一个。

首先是“认房不认贷”。

8月25日，，住建部等三部委联合发文推进“认房不认贷”落地。没过几天，，深圳、广州、成都、武汉等多个都会就纷纷响应，，宣布实验“认房不认贷”政策。

其次是下调存量房贷利率和首付比例。

8月31日，，中国人民银行、国家金融监视治理总局联合发文，，指导降低存量首套住房贷款利率，，以及下调首付比例下限。

一系列利好政策出台，，让明源君的朋侪圈再次恢复了昔日的喧闹。

有人说楼市终于迎来重磅利好，，房企的苦日子熬到头了。

也有人说许多都会首套首付早就两成了，，存量房贷利率下调又锁定于首套，，且以购置昔时最低利率为限。以是政策宽松度缺乏预期，，市场起效也难。

虽然，，尚有人预测，，这些政策只是前菜，，更给力的大招正在路上。

上述政策组合拳，，究竟哪些才是实质性利好。今天，，明源君就来逐条剖析下。

天下统一两成首付

一共只泛起过三次

政策原文：：关于贷款购置商品住房的住民家庭，，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

解读：：

新出的政策当中，，属这条力度最大。

从1998年房改到现在，，天下规模统一两成首付，，现实一共就泛起三次。

第一次是2003年，，央行为了勉励刚需买房，，将首付比例降为20%，，第二套及以上应适当提高比例，，随后房价迎来一波高速增添。

第二次是2008年，，为了应对金融；母好嬗跋，，央行再次将首付比例下调至20%，，极大刺激了海内购房需求，，房地产随之迎来新一轮增添周期。

第三次就是今年。

那么，，这次天下统一两成首付，，能否像之前两次一样，，发动房地产市场迈入新的增添周期，，需要再视察一段时间。

原因有两个：：

第一，，天下已有多个都会执行两成首付，，受益规模有限。

最近两年，，随着房地产市场的持续低迷，，各地也纷纷最先降低首付比例，，以此提振外地楼市。

据贝壳研究院统计，，阻止2022年底，，天下有82个都会首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行），，其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会都会。

以是，，这次天下统一两成首付，，对这些已经执行两成首付的都会，，并无多大资助。

其次，，短期来看，，无论是首套照旧二套，，首付降低虽然让买房门槛大大降低，，但后期还贷款的压力也随之增添。

尤其在现在经济不清朗的情形下，，不少人的收入不稳固，，会影响其对自身还贷能力的评估，，从而抑制了购房需求的释放。

第二，，政策对一线都会刺激最大，，但短期内不会落地。

适才明源君降到，，这个新政策，，对已经执行两成首付的都会刺激不大，，影响最大的照旧一线和强二线都会，，尤其是北京和上海这两个都会。

最主要的原因，，照旧由于现在这些都会的首套房比例多为30%或以上，，二套房首付比例多为40%或以上。

好比北京和上海的首套房比例就高达35%。二套房首付比例上，，北京最低60%、上海最低50%（普宅）。

一旦凭证新政策，，这批都会将首套首付下调到20%，，二套下调至30%，，即是大幅度降低购房门槛，，让更多的资金进入楼市，，并迅速释放一批购置力。

可是，，楼市调控的目的，，既要防过冷，，又要思量到政策出台后是否会造成过热，，以是短时间内，，一线和强二线都会是否会执行首套两成、二套三成的政策，，仍有待视察。

政策原文：：自2023年9月25日起，，存量首套住房商业性个人住房贷款的乞贷人可向承贷金融机构提出申请，，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与乞贷人自主协商确定，，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，，不得低于原贷款发放时所在都会首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

解读：：

从个人来说，，三条政策中，，明源君对存量贷款利率下调，，最为关注。

事实关于正在辛勤打工供房的自己来说，，每月人为一泰半都交给了银行，，着实压力山大。而存量房贷利率一旦下调，，即是每个月多省出一笔钱，，这种利好是实打实的。

新政策主要有几点值得关注。

首先对高息贷款者是极大利好。

为什么这么说？？这条政策内里，，最要害的一条就是设定了利率底线要求，，即存量房贷利率下调，，不得低于原贷款发放时所在都会首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，，也就是你其时贷款时间所在都会的lpr。

好比：：若是贷款发放时外地首套下限利率lpr+50bp，，A客户利率为lpr+100bp，，B客户lpr+50bp。

现在该地下限lpr-20bp。那么A客户最多调到lpr+50bp，，而B客户则不可调解，，由于B客户已经是其时该都会首套下限利率了。

以是，，关于这项政策，，受益者更多是存量房贷利率较高的那批人，，特殊是动辄6%以上的高息购房者，，很可能房贷能降低100个基点以上。虽然，，这要与银行自主协商确定。

除了能够节约利率较高乞贷人的利息支出，，这条政策的意义尚有两个：：

第一，，对银行来说，，可以有用镌汰提前还贷征象，，减轻对银行利息收入的影响。

第二，，可以压缩违规使用谋划贷、消耗贷置换存量住房贷款的空间，，镌汰风险隐患。

也算是一举多得。

原文：：住民家庭（包括乞贷人、配偶及未成年子女）申请贷款购置商品住房时，，家庭成员在外地名下无成套住房的，，岂论是否已使用贷款购置过住房，，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

解读：：

中央发文认房不认贷政策已经几天时间，，包括广州、深圳两地也相继落地执行。

第一，，认房不认贷政策，，现实是对之前调控政策的纠偏。

2016-2021年，，由于楼市过热，，各地为阻止投契炒房行为，，纷纷推出“认房又认贷”政策。即只要在天下任何一个都会有过贷款纪录，，再次申请贷款买房时，，将凭证二套房的购房政策来盘算，，增添了购房本钱和门槛。

最近两年，，由于市场形势急转直下，，以是各地也纷纷优化了认房认贷政策。即岂论是否一经有过贷款，，只要现在名下没有房产，，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。

据克而瑞统计，，2022年至今，，天下至少有65城优化了认房认贷政策。以是其实质上不属于新政策，，许多都会也早已铺开这个限制，，受益更多的照旧刚刚铺开的广州、深圳等高能级都会。

第二，，改善群体成主要受益人群。

认房不认贷，，主要受益的不是刚需，，而是外地无房、外地有房贷的人，，以及外地卖房后再买房的改善群体。

新政策对这批群体的资助有多大？？中指研究院有过一个测算。

从降首付的角度来看，，关于原来无房有贷款或有贷款纪录的家庭，，广州已往首付比例在40%-70%，，深圳在50%-60%，，现在再次购置住房首付均降至30%。

关于一套总价500万的住房而言，，若按通俗住宅，，广州外地无房但贷款未结清的购房者首付将从350万降至150万，，贷款已结清的首付将从200万降至150万，，购房门槛划分下降200万和50万；

深圳外地无房但有贷款纪录的购房者首付将从250万降至150万，，购房门槛下降100万元。若为非通俗住宅，，首付比例下降的幅度更大，，对购房者的刊行动用也会越发显着。

从降低房贷利率的角度来看，，广州、深圳房贷利率将由4.8%划分降至4.2%、4.5%，，关于总额为200万的住房贷款，，按30年盘算，，等额本息还款，，利息支出将划分镌汰25.7万元、12.9万元，，每月还款金额可划分镌汰713元、360元。

不难看出，，政策优化后，，上述两类人群再购房首付比例及贷款利率将获得较大改善，，同时房地产相关税费也有望按首套执行。

结语：：

文章最后，，明源君还想说下，，近期利好政策一再落地，，一方面在于能提振市场信心，，另一方面也能看出中央救市的态度和刻意。

只有购房者的信心上来了，，金融机构敢贷款了，，房企的现金流才华迎来实质性改善，，地产行业才华平稳康健生长。

并且后续中央仍会凭证效果继续加码，，不扫除会有大招陆续出台，，一线都会有望在年底企稳止跌。